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お金についてQ&A 14

レベレッジ投資   その2

銀行でローンを組み、それを運用してもうけよう

レベレッジ投資の方法には、前回お話しした以外にもLine of Creditを利用して投資する方法もあります。

今、不動産を担保Line of Credit利子はPrime(2.7%) + 0.5% =3.2%す。担保なしのInvestment Loanの利子は3.7% で、どちらも非常に低金利で貸してくれます。投資運用利回りが6%-15%ですので、銀行からお金を借りて投資したほうが得です。$10,000 を借りると毎月の利子は $30ぐらいです。 また、この利子は全部税金控除できます。投資の運用利回りが8% 1 年目10,800  5 年目14,693  10年目 21,589 に成長します。

カナダ政府が投資を奨励するため、借りたお金を投資に回すと、その利子が税金控除できるという税法があるので、投資も増え節税にもなり一石二鳥です。

よく、借金もかいしょのうちといわれます。お金持ちほど、史上最低の貸し出し金利を利用して、ローンを組み、投資信託、株、不動産で運用してもうけています。資産が多いほど、銀行から好条件で、大きい金額を借りれます。お金をタンスや金庫にしまってても増えません。お金は運用して増やすものです。今のような、史上最低金利の時こそ、持っている資産を担保に最大限のLine of Creditを組み、運用する絶好のチャンスです。

もっている不動産、株式、投資信託を売る必要はないです。売ることなく、それを担保に銀行からローンを借りて運用して資産を増やすのです。

例えば、持ち家があれば、家というお宝を寝かせててはもったいないです。何もしないのは宝のもちぐされです。その家を利用して、お金を作ることができます。その家を担保に銀行は最大80%まで貸してくれます

家の価値が$1.25 millionとして、その80%$million Line of Creditを組んだとします。今、利子が 3.2%ですので、 返済利息は $32,000で、しかもすべて税金控除できます。

1) 投資信託に投資し、1年で 8%  運用利回り  80,000 32,000 = 48,000 利益

2) 不動産に投資し、賃貸収入 1年 8.4%  月7,000 x 12 = 84,000 – 32,000 = 52,000 利益

この利益がローンを組むだけで実現できます。更に、投資信託、不動産の資産価値も普通は右肩上がりに上昇していきます。

お金持ちほど、借りれる額が増えるので、利益も大きく、お金がお金を生み、ますます、お金持ちになります。また、お金持ちほど、上手に銀行から借金して運用する錬金術にたけています。

 

今みたいな超低金利にこそ、ローンを組みお金を増やす戦略をたてたほうがいいです。Line of Creditは組んでいると、いざという時、すぐお金が使えるので非常に便利です。また、使った金額にしか利子がかかりませんし、返したい時にいつでも返せ、枠ができたら、また使えます。最大、家の評価額の80%まで、働いてなくても、50%は組めます。それを次の家の頭金に使い、その家賃収入でモーゲッジを払います。そして、その家の資産価値も上がります。それで、また、次の家を買うというふうに、次々、不動産を増やしていくのもいいです。そうやって、不動産を何軒ももっている方も多いです。個人だけでなく、会社を経営している方もLine of Creditを組んでいると、Cash Flowの足りない時とか、資金繰りに役立ちます。

Warren Buffetも投資と不動産は長期的には右肩上がりに上昇するので、銀行のお金をうまく利用して資産を増やしていくのがいいといっています。実際、彼は銀行から資金を借り、株式投資で、世界第2の資産家になりました。

すでに、多くの方がモーゲッジやStudent Loanを借りていらっしゃいますよね。モーゲージや住宅ローンは平気でかりるのに、投資へのローンは少し抵抗のある人もいますが、同じレバレッジ投資の原理です。バンクーバーの家を買うのに$1millionってから買う人はいませんよね。$1millionってから買うと思っていると、一生かかっても貯められないかもしれないので、家を一生持てないかもしれません。

特にバンクーバーのように、家の値段が上がる所では、頭金がまれば、銀行でローンをんで早く買ったほうが得です

また、Student Loanもそうです。$50,000, $100,000お金がたまってから、大学にいくのでは年をとって遅くなってしまいます。若いうちにStudent Loanで勉強して、後で仕事をしだしてから、返せばいいわけです。

Credit Card の借金は早く返済したほうがいいです

さっき、銀行から借金して運用したほうがいいといいましたが、Credit Cardは別です。

Credit Cardの利子は20%かそれ以上のもあるので、使うのは良いですが、毎月、全額返したほうがいいです。時々、何枚もCredit Cardを持ち、その借金がいっぱいあるのに、投資している人がいますが、投資で10%の利益をしてもCredit Cardの借金を20%でしているのでは全く意味がないです。

 このように、お金はちょっと工夫して、銀行のお金をうまく利用すれば、上手に増やすことができます。

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お金についてQ & A 13

レベレッジ投資   その1

Q: 前回、老後資金はできるだけ早いうちから貯め始めたほうがいいとのことでしたが、友達はInvestment Loanをして、その借りたお金を投資して老後資金を貯めてるそうです。投資するのに銀行がお金をしてくれるのですか?詳しく教えてください。

 

A: これはレベレッジ投資といって、ちょびちょび貯めるより、元本が大きいほうが複利でより早く大きく成長するので、投資資金を銀行から借りて貯めるとても良い方法です

今日の低金利局面では、定期預金等で投資していたのでは、運用利回りがインフレ率にも達しないので、老後に必要な十分な資金を確保できないというリスクが発生します。また、その上、それらの利子には、他の配当金、売買益に比べ、より高い税率が適用されます。従って、十分な資金を確保するためには投資のオプションの幅を広げ、株式の比率を高めたり、幅広く分散されたポートフォリオを組み、多少のリスクはとっても成長性のあるものに投資することが将来、必要な資金確保に非常に重要になってきています。

退職後は退職前5年間の平均収入の70%は必要だといわれています、毎日の生活に追われ、老後への資金確保も容易ではありませんが、それを奨励するため、金融機関はいくつかの税制優遇年金プランを開発しており、今回はそのうち、今話題になっているレベレッジ投資(借りた資金で投資)についてご説明いたします。

レバレッジ投資とは?

簡単にいえば、借りた資金で投資する、即ち、銀行お金で自分の投資目標を達成することです。大抵の方はもう既にこの手法を使っています。例えば、モーゲッジ、学生ローン、RRSPローンをやられている方は、家を所有する、高い教育を受ける、快適な老後資金を確保するために、銀行のお金を借りてゴールを達成しようとしています。これと同様にレベレッジ投資も銀行のお金を利用して、より大きな富の蓄積を目指しています。モーゲッジを借りることによって、家を所有したいという目標がかなえられるのはレベレッジ投資の一番わかりやすい例です。従来の投資は、まず、お金を稼いで、その一部を貯金して、それを投資に回していました。これでは時間もかかりますし、期待したほど貯まりません。レベレッジ投資の手法を使えば、元本が大きいのでお金を早く増やすことができます。小額の積み立てを長期間するよりは、まとまった金額を借りてそれを一遍に投資することにより、資産をより早く大きく増やすことができます。その場合、毎月の積み立ての代わりに、ローンの利子を払うことになります。

レベレッジ投資はどのように機能するか?

 従来の投資は、毎月の収入の一部をはねのけて、それを投資にまわし、それが長い年月の間に成長するというもので。しかし、レベレッジ投資はローンをして、まとまった大きな金額を一遍に投資に回します。毎月の収入の一部はローンの利子への支払いに当てられます。1つは積み立て、もう1つはローンの利子と、毎月の出ていく金額は同じでも、レベレッジ投資の手法で投資した方が、はるかに大きなリターンを産みせますそれは以下の2つの威力あるパワーによって可能となります。

1. 複利で運用

 複利運用効果はレベレッジで大きな金額を一遍に投資することによって更に威力を発揮する。大きな金額を一遍に長期間運用することによって複利運用効果が生かされより大きなリターンを産み出す。レベレッジ投資によって大きな資金を第一日目よりその金額全部が運用され、それが毎年、複利で運用されることにより、長期間でより高い運用成果が期待できる。

2. 税金控除

 投資目的のローンの利子は100%、税金控除されることにより、税金を少なくし、投資コストを下げることができる。

アンとビルの例

 アンはInvestment Loanのプログラムで$100,000借りてそれを投資。毎月のローンの支払いが、$33010 年後、$215,892成長。(ローンの$100,000を差し引くと$115,892

 一方、ビルはこつこつと毎月$330 積立して貯金10年後  $60,700に成長  (両方とも10年間で 8%のリターンで計算)

アン(10年後)

ビル(10年後)

$115,892

$60,700

 従って、ビルの場合、税控除(Tax savings)の恩恵を受けられず、小額を貯めていくので、複利効果も少ないですが、アンの場合は第一日目から大きな金額を投資することによる、複利運用効果と税控除の威力が発揮され、同じコストでより大きく増やすことができるわけです。レベレッジ投資の手法は従来の伝統的な投資手法より、すぐれた投資効果を産むと言えるでしょう。

 Cさんは$60,000借りて、投資しています。月々の利子の支払いは$200 で年に$2,400で、$2,400全部、税金が控除できるので税金が減らせます。しかも、3年後、現在値が$85,000 に伸びので、その差額、$25,000を何にでも使えます。もし、預貯金で貯めたら利子がほとんどないので、$2400 x 3 年=$7,200ぐらいにしかなってないです。

 Dさんは$100,000を借りて毎月 $330の利子で年に $4,000 を払い、これを全部、税金控除できます。4年後$160,000に伸び、その差額$60,000を何にでも使えます。

預貯金なら、4年後、$4000 x 4 =$16,000 ぐらいにしかなっていないです。従って、お金を借りて、大きな元本で投資したほうが、当然大きく増えるわけです。

 お金がない方でも、ローンを借りて投資するだけで、大きく資金を貯められます。

でも、マーケットが下がれば、元本割れの可能性もあります。借りた金額より、現在値が下がる可能性もあるというリスクがありますので、注意が必要です。Investment Loanは普通のMutual fundより元本保証型のSeg fundにいれたほうが安心です。

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